Thị trường bất động sản Việt Nam – bao giờ tăng giá trở lại ?

Thị trường bất động sản Việt Nam – bao giờ tăng giá trở lại ?

I. Quá trình phát triển của bất động sạn nước ta :

            1. Giai đoạn tăng trưởng những năm 1991 đến cuối 1996 và suy giảm những năm 1997-1999. Từ năm 1991 Nhà nước ta quyết định áp dụng cơ chế thị trường Giá đất ở những vùng đô thị mới tăng cao. Có những nới tăng hơn 10 lần. Giao dịch tăng mạnh, Giai đoạn này được tiếp nối bởi chu kỳ suy giảm trong những năm 1997-1999. Do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á; do nhà nước tăng cường kỷ cương quản lý đất đai...

2.Giai đoạn tăng trưởng những năm 2000-2004 và suy giảm những năm 2004-đầu năm 2006. Dưới tác động của việc phục hồi kinh tế thế giới; cùng với việc ban hành Nghị định 71, Nghị định 79, Nghị định về giảm thuế chước bạ và thuế thu nhập, thị trường bất động sản đi vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh. Rất nhiều doanh nghiệp xây dựng đã trở thành những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản hùng mạnh Cơn "sốt đất" này bị sự kiện ban hành Luật Đất đai năm 2003 cắt ngang, thị trường bất động sản chậm giao dịch.      

Từ năm 2004 trở đi, sự vận hành thị trường chứng khoán gắn với cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đã tăng độ "nóng" cho thị trường này. Từ đó, những người đầu tư chủ yếu vào thị trường bất động sản đã chuyển "sốt" sang thị trường chứng khoán. Sự nóng lên quá nhanh của đầu tư vào chứng khoán đã làm vỡ "bong bóng" chứng khoán vào đầu năm 2007, tạo luồng đầu tư trở lại thị trường bất động sản.

3.Giai đoạn tăng trưởng vào những năm 2007-đầu 2008 và suy giảm từ khoảng Quý II năm 2008 đến nay. Thị trường bất động sản cùng với thị trường chứng khoàn đã có sự bùng phát rất mạnh vào những năm 2006-2008. Giao dịch sôi động, giá bất động sản tăng lên rất cao. Địa bàn các dự án triển khai rất rộng lớn. Giai đoạn này chứng kiến sự gia nhập mạnh mẽ của thị trường khu vực miền Trung. Đặc biệt thị trường sản phẩm du lịch (resort) đã ra đời trong giai đoạn này. Không chỉ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh mà cả Đà Nẵng, Nha Trang cũng trở nên sôi động trong phát triển thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, giai đoạn từ đầu năm 2008 đến này có những diễn biến rất khác biệt cả về sản phẩm, cả về địa bàn và cả về chủ thể đầu tư. Năm 2008, nền kinh tế nước ta phải điều chỉnh ngay từ tháng 3/2008. Tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thu hẹp, nguồn đầu tư công bị xem xét, cắt giảm. Thị trường bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn. Nhiều dự án, nhiều sản phẩm bị đình trệ. Cuối năm 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ và thị trường trong nước nói chung và thị trường bất động sản tiếp tục bị điều chỉnh giảm. Thực chất, thị trường đã không tăng trưởng kể từ đầu năm 2008. Tuy nhiên, đầu năm 2009, dưới tác động của kích cầu, một số dự án, một số sản phẩm bất động sản trên địa bàn Hà Nội đã được phục hồi và phát triển. Tuy nhiên, hầu hết những dự án khác, những sản phẩm khác, những địa bàn khác không được tác động do tính lan tỏa không tới. Sang năm 2010, diễn biến không có nhiều biểu hiện rõ rệt mà chỉ giữ ở mức độ ngang bằng năm 2009.
Năm 2011, dưới tác động của chính sách hạn chế tín dụng, cắt giảm đầu tư công nhằm kìm chế lạm phát, thị trường bất động sản thực sự suy giảm.

Rõ ràng về cơ bản thị trường BĐS Việt Nam không hề nằm ngoài quy luật phát triển của thị trường BĐS thế giới:

“ Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. “

II. Các đặc điểm của thị trường Bất Động Sản:

Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.

Áp dụng vào thị trường Việt Nam chúng ta có thể thấy :

-          Giai đoạn từ năm 1991 đến 1999 : là giai đoạn sơ khai của thị trường BĐS Việt Nam. Tăng nóng từ 1991 đến 1993 sau văn kiện đại hội đảng VII, Suy giảm từ 1993 đến 1996 ( giá vẫn tăng nhưng chậm lại) sau khi ra luật đất đai năm 1993. Đóng băng từ 1997 đến 1999 và phục hồi dần vào cuối 1999 – đầu năm 2000 với việc năm 1998, Quốc hội thông qua Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai với nội dung chủ yếu: quy định đất ở được sử dụng không có thời hạn; mở thị trường bất động sản cho các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp và các dự án đổi đất lấy hạ tầng; các nhà đầu tư trong nước được áp dụng hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền một lần và quyền thuê đất đó được giao dịch trên thị trường bất động sản.

-           Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2006 : là giai đoạn tập trung hóa của TT BĐS Việt Nam. Thị trường phục hồi với việc quốc hồi sửa đội bổ sung luật đất đai và nhóm đầu cơ đón đầu việc, khung pháp luật của Việt Nam thừa nhận quyền sử dụng đất là một thành phần của thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất và người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch trên thị trường đối với quyền sử dụng đất vào năm 2003.Tăng nóng từ 2000-2003, suy giảm từ cuối 2003 đến 2004, đóng băng từ 2005- đầu 2006, phục hồi vào giữa 2006.

      Giai đoạn này tính đầu cơ của TT BĐS tăng cao,:

o        xuất hiện các tập đoàn kinh doanh bđs hùng mạnh

o        bắt đầu xuất hiện sự gắn kết rõ ràng giữa thị trường bđs và thị trường vốn

o        các nhóm đầu cơ bđs lộ diện rõ rệt

o        người dân bắt đầu ý thức việc chuyển đổi tư bản “ chết” trong bđs thành tư bản “ sống” ( hoạt động vay vốn, cầm cố…)

-          Giai đoạn từ năm 2007 đến này :là giai đoạn tiền tệ hóa bđs , thị trường tăng nóng từ năm 2006 đến giữa năm 2008, suy giảm thanh khoản từ 2009 đến 2010. Và đóng băng từ đầu cuối 2010 đến nay… Trong giai đoạn này sự tăng trưởng ở 1 số tt bđs cục bổ như Hà Nội, Đà nẵng thể hiển rõ những đặc trưng sau :

o        thể hiện rõ sự lũng đoạn của nhóm đầu cơ chính sách trong tt bđs ( Đón đầu quyết định mở rộng Hà nội, thổi đất Ba vì , Nhật tân , quốc lộ 32, An Khánh …..)

o        cấp độ tiền tệ hóa, tài chính hóa bđs theo vùng miền  được phân hóa : nơi nào có cấp độ tài chính hóa bđs càng cao thì tốc độ diễn biến sẽ nhanh , mạnh hơn, tính chất kinh tế thị trường thể hiện rõ rệt hơn.

o        Sự gắn kết chặt chẽ giữa thị trường bđs và sự phát triển của thị trường vốn.( Giai đoạn 2006- 2008 dư nợ cho vay phi sản xuất tăng vọt kéo theo tt bđs cũng tăng trưởng, khi có quy định về giảm tỷ lệ cho vay phi sx thì tt bđs cũng đổ đèo theo )

o        Hoạt động vay vốn, đòn bẩy tài chính trong tt bđs diễn ra phổ biến hơn

o        Giá nhà có sự gắn kết với lạm phát và giá vàng.

Tham khảo thêm quá trình tăng vốn của ngân hàng ACB:

30-06-1994 Vốn điều lệ tăng lên 70 tỷ đồng.

17-02-1996 Vốn điều lệ tăng lên 341 tỷ đồng.

28-02-2003 Vốn điều lệ tăng lên 424 tỷ đồng.

23-08-2005 ACB tăng vốn điều lệ lên 948,32 tỷ đồng.

14-02-2006 Tăng vốn điều lệ lên 1.100 tỷ đồng

25-05-2007 Tăng vốn điều lệ lên 2.530.tỷ đồng

12-12-2007  Tăng vốn điều lệ lên 2.630.tỷ đồng

Năm 2008 Vốn điều lệ đạt 6.355 tỷ đồng

Năm 2009 Vốn điều lệ đạt 7.814 tỷ đồng

Hiện tại  Vốn điều lệ đạt 9.376 tỷ đồng “

P/s : theo ý kiến cá nhân tôi thì Thị trường BĐS VN chưa thể tiến tới giai đoạn tài chính hóa bđs được cho nên giai đoạn 2007 đến nay mới chỉ là giai đoạn đầu tiên của quá trình tiền tệ hóa bđs. Quá trình tiền tệ hóa bất động sản hoàn toàn có thể diễn ra trong 2-3 chu kì trước khi tiến tới giai đoạn tài chính hóa bđs.

Phân tích các giai đoạn trên có thể thấy TT BĐS Việt Nam có những đặc điểm sau:

1. Cân bằng cung-cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính tương đối

- cung-cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung-cầu trên thị trường BĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung-cầu, sự mất cân bằng cung cầu này kèm theo việc thị trường bđs là thị trường không hoàn hảo nên giá BĐS luôn có sự tăng và giảm giá đột biến theo kiều : “cơn sốt nóng” hoặc “tình trạng đóng băng thanh khoản”

2. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v..

3. Thị trường BĐS là hàng hóa có tính độc đáo, cá biệt và tương hỗ với xung quanh

 Một mảnh đất, một căn nhà, về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự. Một căn hộ hướng nhìn xuống hồ với tầm nhìn đẹp sẽ cao giá hơn căn hộ cùng loại nhưng nhìn ra mặt đường. Trong cùng loại căn hộ nhìn ra hồ ấy, cũng hoàn toàn khác nhau, có căn thấy rõ được các tàn cây hay dãy núi phía xa bên kia hồ, nhưng căn kế bên thì không thể có cùng tầm nhìn như vậy… Dĩ nhiên, những “view” đẹp, độc đáo ấy đều tạo ra giá trị tăng thêm.

Giá trị của một miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung quanh. Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem như… hỏng. Một cao ốc đẹp với nhà penthouse lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ chuột lụp xụp thì cũng chẳng còn mấy ý nghĩa. Cho nên, những cái xung quanh một bất động sản nhiều lúc tạo ra giá trị cho nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra.

4.Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật, chính sách :

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước.

5. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.

BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.

5. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

6. Thuộc tính tồn tại lâu dài

Hàng hoá gì cũng hư hỏng và có lúc hết “đát”, riêng bất động sản thì không. Việc sinh lãi của đất có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng bản thân đất đai thì tồn tại vĩnh viễn. Các công trình xây dựng trên nó, như nhà ở, cửa hàng…, nếu bảo trì tốt có thể sử dụng hàng trăm năm, thậm chí có căn nhà tồn tại vài thế kỷ (một dòng họ có thể đi qua vài ba đời nhưng “mặt hàng” này - tức căn nhà của họ - thì vẫn còn nguyên vẹn. Do đó, trừ nhà ở, còn các bất động sản sinh lợi (nhà cho thuê, cửa hàng…) thì gần như có thể tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn (Không có một tư liệu hay công cụ sản xuất nào có thể sinh lợi lâu dài như vậy).

7. Thuộc tính kinh doanh tính toán đường dài

Khi quyết định đầu tư địa ốc cần có những cam kết dài hạn vì, dù rằng sự nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho cái lợi trước mắt cũng quan trọng, nhưng tính đường dài mới thật sự là bản chất của loại kinh doanh này. Chẳng hạn, nhanh chóng đầu tư vào một motel (khách sạn bên đường xa lộ) toạ lạc ngay trên một xa lộ có mật độ di chuyển cao là một quyết định tốt, nhưng cần phải biết rằng, năm năm nữa người ta có xây một con đường khác ngắn hơn và bỏ qua tuyến xa lộ này hay không?  Ngược lại, nếu tính xây chợ hay siêu thị, thì không phải xây nơi đông dân cư là hay (vì đất đai đắt, cạnh tranh cao) mà phải xây đón đầu ở khu vực kế cận còn hoang vắng, nhưng dự đoán là sẽ dần phát triển lan ra.Nhà đầu tư nào cứ cho rằng xu thế tăng giá sẽ tiếp tục mãi mãi sẽ có thể thất bại nặng nề. Thay vào đó, họ cần phân tích kỹ các kinh nghiệm thành bại của quá khứ và cố gắng đánh giá đúng những gì sẽ diễn ra trong tương lai.

8.Thuộc tính về đồng tiền lớn

Vốn rất lớn nếu bạn muốn đầu tư địa ốc. Với rất nhiều người, căn nhà là tài sản lớn nhất của mọi gia đình. Vì thế nên, người đầu tư nhà làm sao có vốn nhỏ mà làm được? Loại kinh doanh này bao giờ cũng đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào của nhà đầu tư. Với hai yếu tố large size và long-term này, người mua nhà hay đầu tư nhà bao giờ cũng cần phải vay tiền
 

III. Bài học từ thị trường BĐS Thái Lan và tương lai của TT BĐS Việt Nam

 Bài học từ Thái lan

Bắt đầu từ những năm 1985, khi Thái Lan thực thi chính sách nới lỏng về tài chính và cho phép người đầu tư nước ngoài tham gia vào đầu tư trong nước, nền kinh tế Thái Lan có những bước tăng trưởng nhảy vọt. Các ngân hàng mọc lên ở khắp nơi cũng như mọt lượng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào trong nước. Chỉ trong vòng 3 năm, đến năm 1995, Thái Lan đã tăng được gấp đôi lượng vốn đầu tư nước ngoài.


Tuy nhiên, lượng vốn đầu tư nước ngoài này chủ yếu lại rót vào lĩnh vực BĐS khi đó đang là một lĩnh vực đầu tư rất có lời do giá tăng vọt. Vốn đầu tư được đưa vào dưới 2 hình thức: vay nợ qua ngân hàng và huy động qua thị trường chứng khoán. Với sự trung gian của hệ thống các ngân hàng thương mại, chủ đầu tư vay vốn ngắn hạn (chủ yếu là 6 tháng) từ nước ngoài để tài trợ cho các dự án có thời gian từ 18 tháng đến 2 năm. Mặt khác, thông qua thị trường chứng khoán, vốn được đưa vào các dự án thông qua các quỹ đầu tư BĐS.


Vậy, có gì sai lầm khi một lượng vốn đầu tư nước ngoài tập trung vào lĩnh vực này? Theo nhận định của các chuyên gia nước ngoài, hàng hóa trong lĩnh vực BĐS chỉ được trao đổi và đáp ứng nhu cầu trong nước mà không thể xuất khẩu cũng như mang lại các nguồn thu nhập về ngoại tệ để cân bằng cán cân thanh toán.


Thêm vào đó, tình hình đầu tư vào BĐS tràn lan bởi việc vay vốn từ ngân hàng và huy động qua thị trường chứng khoán quá dễ dàng. Trong cơ cấu vay nợ của các ngân hàng thương mại Thái Lan, vốn cho vay để đầu tư vào lĩnh vực BĐS chiếm 10 đến 35%. Bên cạnh đó, hình thức đầu tư gián tiếp thông qua thị trường chứng khoán cao. Tỷ lệ đầu tư nước ngoài trực tiếp của Thái Lan vào nhà xưởng, tư liệu sản xuất... rất thấp so với các nước trong khu vực.


Cái gì đến phải đến. Từ năm 1995, sự kết hợp của một số yếu tố khách quan như sự lên giá của đồng USSD, sự cạnh tranh mạnh mẽ từ phía Trung Quốc, sự sụt giảm nhu cầu thế giới về các sản phẩm bán dẫn, một sản phẩm xuất khẩu chính của Thái Lan, đưa nền kinh tế Thái Lan rơi vào khủng hoảng, thu nhập và tiêu dùng giảm mạnh. Về phía thị trường trong nước, thị trường BĐS một mặt bị thu hẹp và bị giới hạn bởi nhu cầu nội địa trong khi đầu tư tràn lan đã gây mất cân bằng trong quan hệ cung-cầu.


Theo thống kê, đến năm 1997, tỷ lệ không sử dụng BĐS ở Thái Lan tăng ở mức 15%. Giá BĐS rớt xuống, lĩnh vực đầu tư này không còn là lĩnh vực sinh lợi cho các chủ đầu tư như trước đây. Không giải quyết được đầu ra cho BĐS, các chủ đầu tư không trả được nợ vay ngân hàng. Hậu quả là lượng vốn vay trong ngân hàng ở dạng không có khả năng thu hồi vốn là rất lớn. Các ngân hàng theo đó không có khả năng thanh toán các khoản nợ vay từ nước ngoài. Hệ thống tài chính ngân hàng khủng hoảng.


Mặt khác, như đã nói ở trên, BĐS không đóng góp vào cán cân xuất nhập khẩu của đất nước trong khi bản thân lại thu hút rất nhiều vốn đầu tư từ nước ngoài. Sự mất cân đối như vậy là cơ hội cho các nhà đầu cơ nước ngoài. Với sự nhìn nhận nền kinh tế Thái Lan đang giảm dần tốc độ phát triển, hệ thống ngân hàng khủng hoảng, cán cân thương mại bị suy giảm, các nhà đầu cơ đã tìm cách rút vốn khỏi Thái Lan thông qua việc bán chứng khoán hoặc rút tiền khỏi ngân hàng. Hệ thống ngân hàng vì thế lại càng lâm vào tình trạng khó khăn. Giờ đây, ngay cả những dự án sinh lợi cũng khó có thể tìm được nguồn vốn đầu tư. Nền kinh tế cứ thế theo vòng xoáy mà chìm sâu vào cơn lốc khủng hoảng.

Từ các phân tích trên có thể thấy thị trường BĐS Việt Nam tương lai sẽ phát triển theo 1 số đặc điểm sau:

-          Tính phân hóa các khu dân cư tăng dần lên: khoảng cách giàu nghèo tăng mạnh mẽ là động lực thúc đẩy quá trình phân chia các khu vực dân giàu, dân nghèo, khu vực các tầng lớp trí thức, tầng lớp lao động….

-          Bất động sản cho thuê tăng mạnh do Tốc độ đô thị hóa cao trong khi hạ tầng giao thông không phát triển kịp 

-          Phân hóa rõ rệt hơn giữa bđs kinh doanh và bđs nhà ở, cũng như các loại hình bđs khác…

-          Tăng trưởng của bđs du lịch, nghỉ dưỡng đặc biệt ở các thành phố du lịch.

-          Phân hóa mạnh giữa chung cư và chung cư cao cấp : ý thức của người sử dụng được nâng cao.

-          Ti lệ tài chính hóa, tiền tệ hóa bđs diễn ra phổ biến hơn, mạnh mẽ hơn : quá trình tích lũy để mua được nhà bằng vốn tự có sẽ rất khó khăn buộc người dân muốn mua nhà đều hầu hết phải sử dụng đòn bảy tài chính.

-          Diễn biến thị trường BĐS sẽ theo sát diễn biến của thị trường vốn, thị trường tài chính : chỉ khi 2 thị trường này tái cơ cấu hồi phục thì thị trường BĐS mới hồi phục.

-          Giá trị BĐS sẽ được nhận thức đầy đủ hơn: bao gồm giá trị đất và giá trị xây dựng, các lợi thế khác….

Nếu theo chu kì ngắn 7 năm thì thị trường BĐS Việt Nam sẽ bắt đầu hồi phục vào cuối 2013, nếu tính theo chu kì dài 10 năm thì thị trường BĐS Việt Nam sẽ hồi phục vào cuối 2015-2016. Dự đoán này cũng phù hợp với dự báo, năm 2015 dân số đô thị khoảng 35 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa 38% với nhu cầu đất xây dựng đô thị 335.000ha. Trong đó Hà nội có khoảng 7.7 triệu người, và Tp.Hồ Chí Minh vào khoảng 8,9 triệu người.còn vào năm 2020, dân số đô thị khoảng 44 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa 45%.

Trong tương lai gần thì :

-          Phân khúc chung cư cao cấp sẽ mất thanh khoản, giá giảm nhiều. Phân khúc chung cư cấp thấp sẽ khó giảm dưới 12 -14 tr/m2. 

-          Đất liền kề , biệt thự ở các khu trung tâm sẽ không giảm, nhưng ở các khu đô thị mới, khu dân cư hạ tầng còn kém sẽ tiếp tục giảm.

-          Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch tiếp tục giảm nhưng tương lai sẽ trở nên nóng bỏng vào chu kì tăng giá bất động sản sau.( Hầu hết các dự án hiện tại đã chiếm các vị trí đắc địa )

Bài sau: xu hướng của thị trường BĐS Hà Nội , Đà Nẵng và Tp.Hồ Chí Minh

Diễn biến của vàng sau tết Nguyên Đán - Vàng tiếp tục tăng

Như đã nhận định ở bài viết trước
Vàng đã diễn biến theo đúng những gì tôi đã phân tích. Áp sát vùng mây mỏng, điều chỉnh nhẹ rồi có cơ hội thì ngay lập tức được các MMs đánh lên vọt qua mây.
Dấu hiệu vàng vượt mây đã rõ ràng, xu thế tăng sau khi vượt mây của vàng thường là 50-80 USD nên tôi đã bám ngay theo trend này... Kiểm chứng tại link ( Tết hơi bận nên không kịp viết bài trên blog )

Sau đây là 1 số phân tích xu hướng tiếp theo : Khả năng cao vàng vẫn tiếp tục leo thang tới mốc kháng cự 1760 - 1780. Tình hình Iran là hết sức phức tạp, đang có 1 lực mua rất lớn vàng từ TQ và Nhật Bản....

 

Tính chu kì của vàng và hành động của chúng ta

Chu kì

" Nhận biết chu kì kinh tế cũng giống như việc theo dõi sự thay đổi của bốn mùa. Mỗi loại đầu tư đều có chu kì của nó và cách đầu tư an toàn để giữ lợi nhuận trong một vòng tròn kinh tế. "

Leon Richardson

Về cơ bản thì nghiên cứu chu kì không cung cấp 1 kết quả chính xác 100% trong quá trình tính toán thời điểm và giá cả của các chỉ số kinh tế hay hàng hóa kinh doanh. Tuy nhiên nghiên cứu chu kí rất hữu dụng khi kết hợp với phân tích cơ bản FA và phân tích kỹ thuật TA để xác định những trend dài hơn , mạnh hơn và giúp người sử dụng nhận ra các xu hướng mới , cơ hội mới. Quá trình nghiên cứu chu kì đã giúp hoàn thiện  chiến lược kinh doanh huyền thoại " Buy & Hold ".

Trong quá trình nghiên cứu chu kì kinh tế , chính trị thế giới, tôi đã thành lập 4 kết luận cho thời gian bây giờ từ 2002 đến 2007

1. Vàng và bạc sẽ tăng giá nhanh hơn các mặt hàng khác

2. Sẽ có chấn động mạnh không thể tưởng tượng của kinh tế thế giới và mở ra nhiều cơ hội mới

3.Sẽ có nhiều xung đột quân sự toàn cầu

4. Chờ đợi những điều không mong đợi 

Dịch từ bài của Wally Bently( Click vào để xem bài đầy đủ )

Một trong những chu kì của vàng được nghiên cứu là mối quan hệ giữa vàng và chỉ số down jones.

Dow/Gold Ratio (Lấy chỉ số công nghiệp Down Jones chia cho giá vàng )

Từ các mô hình trên có thể thấy khi DJ và Gold có mối tương quan khá đặc biệt :

- Khi kinh tế mỹ ổn đinh, suy thoái nhẹ thì DJ và Gold cùng chiều ( Vàng thể hiện tính chất là 1 loại hàng hóa )

- Khi kinh tế mỹ tăng trưởng mạnh , suy thoái lớn thì DJ và Gold ngược chiều ( Vàng lúc đó giống một kênh tích trữ . trú ẩn an toàn)

Từ nghiên cứu trên có thể đưa ra 1 số dự đoán sau :

- Giá vàng đã tạo đỉnh 1920. Vượt qua giá này là rất khó. ( tuy nhiên vẫn có xác suất quay lại)

- Giá vàng đang chuẩn bị bước vào chu kì mất giá ( Việc tích trữ vàng dài hạn trong những năm tới là không có lợi )

2 kịch bản khả năng cao xay ra với giá vàng:

- Kịch bản 1: giá vàng quay lại mốc 1920-2000 do xung đột ở Iran tạo thành mô hình 2 đỉnh dài hạn rồi đi xuống sau khi cuộc chiến diễn ra.

- Kịch bản 2: kinh tế mỹ hồi phục , kinh tế châu âu đi xuống làm đồng USD mạnh lên kéo giá vàng đi xuống 1 cách từ từ.

Với người chơi vàng ngắn hạn nên tạm thời quan sát. Blog sẽ cập nhật khi có xu hướng mới nhất.

VNindex 2008 - 2011 vs Set ( Thailand) 1997 - 1998 crisis

Nghiên cứu chỉ số SET của thị trường chứng khoán thailand có rất nhiều điểm tương đồng với Vnindex của TTCK Việt Nam. Đặc biệt là giai đoạn khủng hoảng 97-98 của Thái rất giống giai đoạn hiện nay của Việt Nam. Cá nhân tôi cho rằng năm 2012 TTCK Việt Nam sẽ đi vào giai đoạn 6 của đồ thị :

Bonus :

Vàng tiến nhanh tới mốc 1700

Như đã dự đoán vàng đang tiến từng bước 1 về vùng mây mỏng. Từng bước áp sát 1700. nêu vàng tăng mạnh và bứt phá thành công vùng mây này thì có khả năng sẽ còn lên tiếp trong tình hình lực cầu vàng ở TQ vẫn mạnh và diễn biến thế giới có nhiều phức tạp.

Bổ xung : Gold Daily đã vượt đường MA 200, nếu gold vượt 1700 sẽ phá xu thế đi xuống tạo mô hình đi lên rất mạnh. Khi chạm mây ichimoku gold sẽ xuất hiện lực cản mạnh, tại điểm này  nên dừng trạng thái lệnh chờ tín hiệu rõ ràng..

Kinh hoàng “công nghệ” xăng dỏm

Nguồn : http://cafef.vn/20120109071742117CA51/kinh-hoang-cong-nghe-xang-dom.chn

Khác với hình dung của nhiều người rằng xăng dỏm chỉ có ở những điểm bán nhỏ lẻ bên lề đường, trong nhiều ngày thâm nhập, PV Thanh Niên đã phát hiện sự thật kinh hoàng.

Đó là đằng sau những chuyến xe bồn chở xăng dầu đến các cây xăng lớn của nhà nước lẫn tư nhân để bán cho người tiêu dùng. Nguyên nhân xảy ra những vụ cháy liên tục cũng có thể từ đây.

Theo đúng quy trình vận tải xăng dầu, xe bồn (thường là loại 16.000 lít, 4 hầm chứa) sau khi lấy hàng từ kho phải chở thẳng đến các cây xăng hoặc nhà máy, xí nghiệp để bán cho người tiêu dùng. Thế nhưng, tại TP.HCM, những xe bồn sau khi “ăn hàng” ở Tổng kho xăng dầu Nhà Bè đã rẽ ngang các “trạm pha chế” bí mật. Những bãi đáp bất thường
Những ngày đầu đeo bám theo các xe bồn xuất phát từ Tổng kho xăng dầu Nhà Bè, chúng tôi đã rất ngạc nhiên không hiểu nhiều khu vực vắng vẻ, thưa thớt dân cư tại các cung đường Hoàng Quốc Việt, Đào Trí, Huỳnh Tấn Phát... (Q.7) “có cái gì” hấp dẫn mà các tài xế đều tranh thủ đưa xe ghé qua với hành tung bí hiểm.
Một đặc điểm chung của những bãi đáp này là rất kín cổng cao tường, phía trước cũng không hề ghi địa chỉ hay tên doanh nghiệp. Trước cổng ra vào luôn có một số thanh niên mặt mày bặm trợn cảnh giới, đi qua đi lại, láo liên quan sát không cho bất cứ người lạ nào có cơ hội tiếp cận. Khi thấy xe bồn quen vừa trờ tới, những người này nhanh chóng mở cổng để xe chạy thẳng vào trong và cánh cổng được đóng lại gần như ngay lập tức.

Điểm mặt những xe bồn “làm bùa” Chỉ trong một buổi sáng, chúng tôi chứng kiến hàng loạt xe bồn ghé vào “trạm pha chế” với các thủ thuật tương tự. Chẳng hạn các xe 57K-7617, 57H-2316, 51E-003.28, 57M-0456 (trực thuộc Petrolimex), 57K-9343 (thuộc Công ty TNHH thương mại dịch vụ vận tải hàng hóa H.P), các xe 51E-024.90, 57K-5052, 57K-5660... Trong hơn nửa tháng đeo bám “trạm pha chế” này, chúng tôi ghi nhận trong khi các xe khác cách ngày hoặc vài ngày mới ghé một lần, thì riêng xe 57K-8275 của Công ty cơ khí xăng dầu ngày nào cũng vào đây pha chế.

Thông thường, cứ tầm 8 giờ sáng các ngày trong tuần, trừ chủ nhật, từng đợt xe bồn sau khi nhận hàng từ tổng kho liên tục đổ về đây. Khi còn cách bãi đáp không xa, tài xế điện thoại thông báo cho người canh gác để chuẩn bị mở cổng. Cứ vậy, xe bồn ghé vào các điểm tập kết chỉ trong 15 - 20 phút, lâu nhất là nửa tiếng, rồi những cánh cổng lại nhanh chóng được mở để các xe này tiếp tục hành trình chở xăng dầu đến các cây xăng đại lý. Sau khi xe bồn vừa phóng đi, cũng là lúc xuất hiện một lực lượng khác chở lỉnh kỉnh đủ thứ thùng, can nhựa... và chỉ vài phút sau họ đã nhanh chóng rời khỏi với những can nhựa đầy ắp xăng dầu.
Trong nhiều ngày quan sát bên ngoài, chúng tôi ghi nhận xe bồn của các hãng xăng dầu lớn như Tổng công ty xăng dầu VN (Petrolimex), Công ty cổ phần cơ khí xăng dầu (trực thuộc Petrolimex), lẫn xe bồn của các doanh nghiệp vận tải được thuê để chở xăng dầu cho các cây xăng như H.P, H.N, T.P, N.B... đều ghé các bãi đáp này một cách bất thường.
Vào vai thợ bẫy chim lật tẩy “quy trình pha chế”
Các bãi đáp đều được canh phòng cẩn thận nên chúng tôi mất rất nhiều thời gian để tìm cách tiếp cận. Có lẽ ông chủ của các bãi đáp này đều đã có sự tính toán kỹ lưỡng để tránh mọi sự dòm ngó. Hơn chục địa điểm mà chúng tôi phát hiện không chỉ kín cổng cao tường, lau sậy um tùm che khuất mọi tầm nhìn, mà xung quanh cũng không có công trình cao tầng nào để có thể phóng tầm mắt quan sát các hoạt động bên trong.

Bơm chất lỏng vào bồn xăng

Sau nhiều ngày suy tính, chúng tôi quyết định tiếp cận trực tiếp. Để tránh nghi ngờ của đội ngũ cảnh giới, từ 5 giờ sáng, chúng tôi đóng vai thợ bẫy chim, tay xách lồng chim mồi, vai đeo túi đựng thang dây. Kiên nhẫn chờ đến lúc những người canh gác không để ý, chúng tôi lách ra phía sau, men theo bãi lau sậy dọc đầm lầy, tiếp cận bức tường cao gần 3 mét, dùng thang để vượt tường. Toàn bộ khuôn viên bên trong rộng vài trăm mét vuông, chất đầy thùng phuy, bồn chứa, can nhựa, máy bơm nước...
Từ phía cổng, chiếc xe bồn mang biển kiểm soát 57K-8275 (của Công ty cổ phần cơ khí xăng dầu, trực thuộc Petrolimex) vội vã tiến vào khu vực chúng tôi đang quan sát. Xe vừa dừng, rất nhanh chóng, một người đàn ông trong xe trèo lên, cúi xuống một góc của xe cầm lên chiếc kéo. Một cách thuần thục, người này dùng kéo cắt đứt niêm (loại niêm nhựa) của 2 trong số 4 hầm chứa xăng rồi lần lượt mở nắp hầm. Ở bên dưới, 2 người đàn ông chờ sẵn vội vã tháo ống bơm quấn dưới xe ra, xả đầy xăng vào 8 can nhựa loại 50 lít. Sau đó, người bên dưới kéo một ống dây từ máy bơm, đưa lên phía trên nóc xe. Người ở trên nhanh nhẹn cầm lấy ống, bơm vào từng hầm một loại chất lỏng khá trong.
Sau khi áng chừng lượng bơm vào tương đương với lượng xăng vừa rút ra, người ở trên tiếp tục chụp lấy một bình loại 1 lít (hoặc xô) do người bên dưới chuyền lên, rồi đổ chất trong bình vào các hầm xăng trên xe. Sau khi hoàn tất các công đoạn trên, người này đóng nắp hầm lại, dùng kéo cắt bỏ phần dây của niêm nhựa đã bị cắt đứt trước đó, chỉ giữ lại miếng nhựa có ghi số niêm, rồi xâu một sợi dây khác qua và quấn niêm vào nắp hầm như cũ.
Toàn bộ quy trình trên diễn ra rất nhanh, thao tác của những người này cũng hết sức nhuần nhuyễn, kể cả thời gian xe bắt đầu vào đến khi ra khỏi “trạm pha chế” chỉ mất 15 - 20 phút. Xe vừa đi khỏi, người trong bãi liền nhanh chóng trút từng can xăng vào các thùng phuy và bồn chứa lớn, chờ giao lại cho “lực lượng vận chuyển thô sơ” xuất hiện ngay sau đó. (Còn tiếp)

Dùng kéo cắt niêm nhựa trên nắp hầm chứa xăng Bơm chất lỏng vào hầm để bù cho lượng xăng đã rút bên dưới Lần lượt đổ vào từng hầm một lượng chất lỏng - Ảnh: Phương Thanh - Trần Hơn

Theo Phương Thanh - Trần Hơn

Thanh niên

Vàng đã vượt 1610- Xác suất quay lại 1630 1635 là cực cao

Thị trường có thể giằng co quanh vùng 1610, dưới vùng này hiệu chỉnh giảm nhẹ nhưng hướng chính vẫn là tăng giá.

Biên độ dao động kỳ vọng: 1635-1600

Các mức kháng cự tiếp theo: 1642, 1650, 1663

Thị trường vẫn còn nhiều khả năng tăng trong ngắn hạn khi mà những nỗi lo châu Âu tạm lắng xuống mà mọi cặp mắt đang đổ dồn vào Iran khi Mỹ ký lệnh trừng phạt đối với nước này đối với vấn đề hạt nhân. Châu Âu cũng đang cân nhắc lệnh cấm vận xuất khẩu dầu của Iran vào khu vực này.


P/S Xác suất hình thành mô hình W trong đồ thị weekly của vàng đang tăng dần lên. Nếu hình thành xu hướng rõ ràng đó thì vàng sẽ tăng rất kinh khủng ( Tuy nhiên mô hình này vẫn chưa hoàn thành )

Vàng đang ở mốc nhạy cảm , hết sức thận trọng :)

 

Nhận định TTCK VN và Gold đầu năm 2012

Diễn biến thị trường tài chính đầu năm mới 2012 sẽ khá phức tạp với nhiều sự khó lường do liên tục xuất hiện các thông tin nhay cảm : thay đổi lãnh đạo tối cao ở CHDCND Triều TIên, Iran tiếp tục tập trận và đe dọa đặt ngư lôi ở vịnh Hormuz....

Tuy nhiên xu thế phiên đầu năm chủ yếu vẫn theo xu hướng tôi đã đưa ra ngày 29/12:

- TTCK Việt Nam: khả năng cao phiêu đầu năm sẽ đỏ nhẹ với xu hướng chủ đạo là đi ngang, thanh khoản thấp tạo xu thế để phiên sau có thể tăng. NĐT chưa mua được CK ở những phiên trước tuyệt đối không mạo hiểm mua vào ( Trừ trường hợp nhà đầu tư có khả năng đánh T0 T1 T2...). Nhà đầu tư có cổ phiếu tiếp tục chờ đợi thị trường tăng vài nhịp rồi hẵng cơ cấu hoặc thoát hàng.

 HNX: Tenkan đang có xu thế móc lên khả năng bull trap đang mạnh lên

- Vàng : Khả năng vàng sẽ điều chỉnh nhẹ về 1550 rồi sau đó quay đầu tăng về mốc 1600 -1610 chạm vào mây ở đồ thị ichimoku.

 

Gold xuất hiển điểm đảo chiều ở kháng cự

  

H4 Gold: xu thế giá vàng sẽ test lại đường bolinger dưới khoàng mốc 1550 rồi đi lên

Happy New Year 2012

Vậy là 1 năm nữa đã lại kết thúc với biết bao biến động của kinh tế thế giới, có cả niềm vui nỗi buồn và đôi khi là cả sự thất vọng. Khoảnh khắc cuối cùng của năm 2011 khiến ta bồi hồi xúc động và 1 chút luyến tiếc cho những gì đã qua. Phiên giao dịch cuối cùng năm 2011 TTCK VN là 1 màu xanh hy vọng, tuy sắc xanh còn ít nhưng đó cũng là kỳ vọng của biết bao nhiêu nhà đầu tư.Năm 2012 sẽ là năm có rất nhiêu sự kiện quốc tế quan trọng như bầu cử ở Trung Quốc, Nga , Mỹ và cũng với đó là những diễn biến phức tạp tiếp theo của cuộc khủng hoảng nợ công Châu Âu, chuyển giao quyền lực ở Bắc Hàn, xung đột ở Syria , Iran  Bản thân Việt Nam cũng sẽ trải qua 1 cuộc đại phẫu cải cách toàn diện nền tài chính nước nhà.Một mùa xuân mới lại về, chúc cho những điều tốt đẹp nhất sẽ đến với mọi người, hãy bỏ lại những gì không tốt đẹp của năm cũ để bước sang năm mới với 1 niềm vui, chúc cho 1 năm mới thành công, hạnh phúc và luôn gặp thật nhiều may mắn cho tất cả mọi người. HAPPY NEW YEAR 2012